牛来乐科技与新消费双轮驱动中国商业地产显结构性韧性

2025年是“十四五”规划的收官之年，也是中国经济社会韧性彰显的关键之年。仲量联行中国区首席执行官张静表示，“中国商业地产市场在复杂多变的宏观环境中展现出显著的结构性韧性，持续激活内生动力，成为助力城市结构优化与动能转换的重要载体。”

2025年，中国主要城市甲级办公楼市场的需求端呈现温和复苏态势，全年一线城市净吸纳量达162.9万平方米，部分城市受益于科技行业扩张，租赁需求得到较为显著的支撑。然而，整体市场仍明显利好租户，成本控制仍是企业选址的首要考量，供需矛盾依然较为突出，各城市甲级办公楼租金延续下行趋势。

在经济总体平稳、新旧动能转换加速的宏观背景下，科技互联网行业成为需求修复的核心引擎。人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现尤为活跃，带动多个城市办公需求回升。以深圳为例，科技类企业主导市场成交，租赁面积占比接近30%；上海科技互联网行业实现多宗大面积租赁交易，需求占比升至17%，跃居第二大需求来源。

金融服务业保持稳健表现。以上海为例，金融类需求占比达25%，其中量化投资与证券机构因业务扩张，显著拉动核心城市高端办公空间需求。此外，消费结构变迁催生新型办公需求——户外运动品牌与潮玩IP纷纷在上海设立区域总部或旗舰店。在广州、深圳，伴随国货品牌加速出海，跨境法律咨询、国际物流、海外营销、跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升。

面对持续高企的新增供应与空置压力，市场流动性高度依赖租金下行带来的价格弹性。随着甲级与乙级办公楼租金差距进一步收窄，越来越多企业借机实现“性价比升级”。业主普遍采取灵活策略应对去化压力，包括接受租约重组、提供定制化装修方案等，以留住优质租户并吸引新客户。尽管整体空置率承压，但结构性需求亮点有效缓解了部分核心区域的去化压力。

展望2026，仲量联行中国区研究部总监姚耀指出：“2026年作为‘十五五’规划开局之年，高质量发展、科技自立自强与内需提振将成为政策主轴。高技术、高附加值产业有望持续释放办公需求，金融与专业服务业仍将发挥基石作用。”在他看来，部分城市凭借产业聚集与开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求修复，为中国办公楼市场的长期复苏提供有力支撑。

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